公募 REITs 市场高质量发展再迎重磅利好政策。
国家发展改革委近日发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，部署推进基础设施 REITs 常态化发行工作，将于 8 月 1 日起实施。
业内人士认为，这标志着中国特色的基础设施 REITs 正式迈入常态化发行新阶段。一方面，更多优质基础设施项目将进入公募 REITs 市场，拓宽投资机构投资范围；将进一步促进中国基础设施投融资机制创新，深化金融供给侧结构性改革，提升资本市场服务实体经济的效率。
随着 REITs 市场制度建设不断完善，投融资两端持续扩容，今年以来公募 REITs 的「赚钱效应」日益显现。截至目前，中证 REITs 全收益指数年内涨幅约 12%，表现出较高的超额收益。
这背后的原因是公募 REITs 市场资产估值持续回归理性，其股债兼具的特性受到金融市场认可。睿投私募总经理周磊指出，今年以来，国内公募 REITs 市场已出现投资机构根据宏观、微观情况对不同行业资产价格进行差异化定价的现象。例如，抗周期能力强的能源类、公用事业类资产和运营稳定的保障房类资产价格涨幅较好，而受经济周期影响较大的园区、高速、仓储物流类资产价格涨幅相对平缓。这表明公募 REITs 市场正常运行机制正在恢复，三年试点让各参与方积累了经验和成熟度。
周磊还表示，公募 REITs 高比例分红、底层资产经营稳定、与股债相关性低，其长期投资价值和资产配置价值正得到广泛认可。
为了推动公募 REITs 市场高质量发展再上台阶，在近日由上交所举办的 REITs 发展趋势交流会上，投资机构积极建言献策。
泰康资管投资执行总监张钰才提出，REITs 的收益空间能否进一步扩大，将影响资本是否加仓投资。他建议相关部门适度提高 REITs 可用资金杠杆比例。
戴德梁行不动产金融负责人刘慧指出，在市场环境变化较快的情况下，公募 REITs 管理人能否及时向投资者和市场反馈资产运营管理最新状况，对稳定市场信心至关重要。当公募 REITs 底层资产市场环境发生较大变化时，相关部门应要求管理人增加信息披露频率，例如每半年定期披露运营状况、租金及出租率变动趋势，以及能否达到投资者预期收益率水平等。
为了吸引社保基金等大型长期投资资本参与，投资机构建议相关部门积极推动公募 REITs 指数化投资产品的开发，满足大型长期投资资本的资产配置需求。
在业界人士看来，过去三年中，公募 REITs 市场已历经完整周期，逐渐促使市场投资行为趋于理性。
2021-2022 年，受市场热度高涨和资产荒影响，公募 REITs 一度独立上涨。在众多资金追捧下，“盲目打新”和“钱多货少”的市场生态迅速推高了公募 REITs 的溢价。
2023 年，宏观经济变化导致部分 REITs 底层资产运营波动，再加上 REITs 市场交投活跃度下降和部分投资机构调仓，公募 REITs 产品遭遇深度调整，二级市场出现明显折价。
今年以来，市场发现 REITs 产品整体收入和可供分配金额均超预期，导致公募 REITs 资产价格反弹，带动市场持续回暖和投资行为回归理性。
这背后，是投资机构对公募 REITs 投资观念的改变。以往，公募 REITs 被视为“固收类资产”，但在经历价格波动后，越来越多投资机构认识到公募 REITs 的“权益类产品属性”——只要底层资产运营状况良好且分红回报高于预期，相关公募 REITs 产品估值有望超预期上涨。公募 REITs 的股债兼具特性更是获得投资机构的认可和青睐。
公募 REITs 的高比例分红、底层资产经营表现稳定、与股债相关性低等特点，也让众多投资机构将其视为权益市场波动加大、利率持续走低时的避险投资资产和超额回报来源。
业内人士表示，面对利率下行，部分西方国家保险公司会进行更广泛的多元化投资，寻找收益更高的投资品种。但在当前境内环境下，保险公司需要挖掘境内收益较高、风险可控的优质资产，而公募 REITs 的高分红率和底层资产抗经济周期属性，恰好能满足保险资金资产多元化配置需求。
银行理财机构认为，低利率时代下，稳定的现金流和红利策略受到高度认可，高分红比例和底层资产经营性现金流强的 REITs 对善于资产配置的银行理财来说，是潜力巨大且未来发展可期的资产类别。
值得注意的是，随着越来越多的资本参与公募 REITs 投资，他们对相关投资标的的价值判断更趋于专业和长期。
周磊表示，国内公募 REITs 市场起步之初，由于属于全新领域，不少私募机构尚未形成健全的投资逻辑，只能从固收类资产的角度评估公募 REITs 的投资价值。如今，私募机构经过三年的经验积累，对各类 REITs 资产在不同经济周期下的经营能力进行了全面的评估。他们通过行业分析、实地调研等进行定量分析；结合宏观经济趋势、利率水平、流动性等进行定性分析，对 REITs 资产的配置价值和未来发展空间进行综合判断。
业内人士认为，随着公募 REITs 市场的发展，多层次 REITs 市场建设也应加快脚步。一方面，可以为公募 REITs 市场带来更多优质投资项目；能够吸引各类资产参与 REITs 产业链投资，提高存量基础设施资产的盘活效率，增强资本市场服务实体经济的作用。
中金基金副总经理兼创新投资部负责人李耀光指出，相关部门可开展试点，允许 Pre-REITs 资产纳入公募 REITs 扩募收购范围。在实践环节，他建议在落实原始权益人职责和净募集资金返投安排的基础上，允许已上市公募 REITs 在扩募阶段收购 Pre-REITs 持有的资产。未来可逐步放宽对 Pre-REITs 基金资产装入公募 REITs 后的净募集资金返投比例要求，或允许以 Pre-REITs 前期投资额冲抵部分返投额度，推动多层次 REITs 市场建设。
REITs 管理机制的优化也在稳步推进。近年来，相关部门持续完善 REITs 规则体系，从审核、信息披露、治理机制、激励约束、二级市场监测、投资者关系管理、持续扩募等方面进行规范化、标准化和精细化建设。
国家发改委近日出台的《通知》，一方面简化工作流程，提高申报效率；另一方面继续压实各方责任，确保权责一致。适当扩大发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。
业内人士认为，随着监管部门对项目质量把关的重視，基础设施 REITs 政策体系日趋完善，相关的税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引也相继落地，REITs 市场环境愈发完善，为公募 REITs 的良好发展奠定了新基础。