据统计，截至 2021 年 11 月底，我国保险业曾经在全国 34 个市区经过多种形式规划养老机构、社区和居野生老等畛域，累计提供超越 13 万张床位，其中，规划养老产业的人身险公司比例到达 47%。
随着在医养畛域继续规划，保险业不时退化更新，逐渐探索出保险产品与医养服务相嫁接的运营形式，从过去单纯的现金支付，演化为顺应不同客户所需的“养老+保险+医疗护理服务”形式闭环。
作为早就瞄准该市场的行业之一，截至目前，保险机构重资产打造的养老社区已开店近20家。近期，媒体记者在走访了多野生老社区后，探求出了几个面前的8大假相……
一个严酷的理想是，以后保险机构投资兴修的养老社区绝大少数属于上流产品线，入住“门槛”基本都在百万元以上。据调查，养老社区每月至少破费3000元，最多要破费1万多元，且61.6%的养老机构会收取押金；而北京市老年人月平均养老金支出为3456元，这个支出水平显然很难撑持入住养老社区的费用。
对险企养老社区来说，这一需求与市场不婚配的状况依然存在。险企打造的养老社区定位上流，虽然保证相对片面、环境温馨，但门槛较高。如泰康的养老社区保费门槛在200万元，大批门槛较低的险企如恒小孩儿寿门槛也在50万-100万元。
还有更高者，如安康人寿近日颁布的上流养老品牌“臻颐年”，及首个上流产品线将落地深圳的上流养老社区“颐年城”，对客户保费或资产治理规模的门槛为1000万元，目的客户直指高净值人群。
险企目前的处置方案是卖年金保险。年金保险所发生的生活金及红利，可以用来支付退休后入住养老社区所需的局部费用。
泰康曾示意，客户入住泰康之野生老社区后，可选用将保险利益间接支付养老社区的月费或护理费等，处置养老社区服务支付疑问。
假相2：专业护理区“一床难求”
“选用这里，我最看重的是养老社区内的二级痊愈医院。我和先生老了以后，假设有一人生了重病，住在这里既能失掉不错的医疗护理服务，也可以每天见面，多陪在彼此身边。”曾经买了泰康之野生老社区入住资历的张女士对记者示意。
梳理发现，以后保险机构曾经运营的养老社区可以细分为三类：
第一类是生机型社区+医务室；
第二类是生机型社区+护理型社区+医务室；
第三类是生机型社区+护理型社区+痊愈医院。
其中，第三类入住率和需求量都较高。
从张女士的话可以看出，那些曾经入住了养老社区或买了养老社区入住资历的消费者，最关注的其实并不是上流养老社区良好的寓居环境，而是养老社区能够提供医疗、痊愈等专业服务，由于年岁大了之后关于医疗的需求更为迫切。
理想上，保险机构以后的运营结果也印证了这一点。新华保险关系担任人引见，从公司曾经投入运营的2野生老社区比拟来看，护理型社区较为刚需，入住率更高。
合众人寿关系担任人也示意，公司于2010年率先投资兴修养老社区，至今已投资、兴修并正式运营3野生老社区，其中，专业护理型社区不时处于满载运转形态。
对外经贸大学保险学院传授王国军以为，生机型社区入住率不高，而护理型社区“一床难求”的状况比拟普遍。从目前的状况看，医养联合的养老社区才有前景，而且这种趋向未来会越来越显著。
假相3：入住率优化速度较慢
业内普遍以为，重资产的养老社区到达必定入住率时，可以满足保险资金长周期投资收益的要求。
依据国际阅历，一个养老社区入住率假设能到达65%-70%，就可到达运营盈亏平衡。
截至2021年上半年末，已有局部重资产养老社区的入住率到达这一规范。
据不齐全统计，2015年开店的泰康之家·燕园一期入住率达99%以上，2016年开店的泰康之家·申园一期入住率95%，2017年开店的新华家园北京莲花池尊享公寓入住率为70%，2018年开店的泰康之家·蜀园一期入住率超90%。
然而，也存在一些入住率低于预期的状况。
“新开店的养老社区普遍存在入住率低这一期间，一个阶段后才会回升。保险企业做养老运营能够盈利的并不多，还处于爬坡期，尤其是养老机构入住率的优化，是一个慢热环节。养老社区一旦住满，会处于常年满员形态，较少出现入住率大幅起落的状况，盈利性相对持重。”大家保险公司关系担任人示意。
业内普遍以为，提高养老社区入住率，一方面或许须要启动机构治理运营才干的优化；另一方面须要期间启动品牌宣传，并经过口碑机制扩展影响力。
假相4：养老社区运营全体利润较低
养老行业属于休息密集型行业，对休息力多少钱的优化具备较强的敏理性。从支出端来看，不要钱形式繁多以及国际老年个体支付才干有限。上流养老社区平均月不要钱在12000元左右，该笔费用涵盖治理费、护理费、餐饮费、资产经常使用费，相较于酒店行业支出构成虽然多样，但全体不要钱水平却不迭酒店。
从本钱端来看，养老社区服务的对象为老年个体，其中半数以上进入带病生定期，高度依赖肥壮治理服务、护理照护服务、医疗服务，这些服务须要有专业的技术人员提供，服务的质量与服务人员的密度高度关系，间接造成了运营本钱难以压降。
据行业不齐全统计，养老社区的平均利润率多为6%~10%。这一利润水平与住宿、餐饮行业相比显然属于较低水平。但养老行业也有自然长处，因其刚需、入住稳固的性质，收益率也会相对稳固，在经济环境出现大的动摇的状况下不会有较大动摇。
假相5：养老护理专业人才缺口渺小
除了配件设备“过硬”，养老社区的运营也须要软件的允许。换句话说，领有养老护理专业人才才干在未来的康养产业竞争中占据长处。
威望数据显示，我国目前2.64亿老年人中有4000万左右的失能、半失能老年人，对养老护理员的需求多达600多万名，然而我国目前仅有50多万名从事养老护理的服务人员，远不能满足需求。另外，养老护理员目前并未作为专业的职业设置，从业人员全体文明水平偏低，不足职业认证和专门的职业培训，不可满足群泛滥档次的护理服务需求。
鉴于上述现状，在减速规划养老社区的同时，保险公司日益发觉到养老护理专业人才缺失的压力，已将造就养老护理人才提上日程，特意是加小年轻护理员的造就。
一位调查了多个养老社区，最终选择入住国寿嘉园的长者感叹地说：“这儿环境好，社区任务人员很专业，看着一群年轻人在身边，感觉自己都变年轻了。”
“咱们提早6年就开局储藏养老护理人才了。”国寿嘉园关系担任人对《中国银行保险报》示意，国寿嘉园·乐境2015年即与保险职业学院协作养老服务订单班，并在此基础上，与国际两家医学院校签订策略协作协定，启动专业人才造就。目前，已有200余名订单班毕业生和实习生散布在中国人寿各个养老社区中。
假相6：养老护理行业散失率较高
理想上，养老护理关系专业的毕业生即使进入养老机构任务，岗位散失率也较高。
据统计，从全国养老职业教育开展来看，在校生到岗第一年的散失率或许到达30%，第二年50％，第三年70％。
将年轻的养老护理员“定制”到养老社区中，如何留住这些人，是保险机构运营养老社区面临的一道必答题。
上述国寿嘉园关系担任人以为，薪酬、福利、考核、评估等是必要条件，他们给护理人员提供了一个从最后的护理员、资深护理员到治理岗位的职业开展通道，随着职级的不时优化，支出也会相应参与。
合众人寿则针对一线员工专门设立“护理师星级员工评定制度（1级～5级）”，每年启动考核评定，并与薪酬挂钩；关于年轻的员工，在工资上给予年龄补贴。同时，该公司开发了一套完善的职业素质造就体系，片面优化护理人员综合才干。
此外，一线养老护理员的社会认同疑问也亟需失掉关注。理想上，养老护理并不是一个短期、暂时性的任务，而是一个可以终生从事的专业职业。
假相7：养老社区可给保险主业加分
一家大型寿险公司北京分公司担任人谈到代理人展业时说，养老社区对公司品牌来讲是一张极好的名片，代理人在开售保险产品时，能够提供养老社区入住资历的，客户比拟认可。
虽然养老社区投资本钱收回须要较常年间，然而经过几年的运营通常，养老社区对寿险主业的带动功效已初步浮现。
依据国寿健投公司2021年上半年任务会颁布的数据，综合金融（养老社区为主）带动寿险主业保费支出40亿元，客户运营数量超54000人次，投资业务带动率为80%。
新华保险关系担任人也示意，即使在协同开展方面还处于起步阶段，从目前的效果来看，在带动寿险主业开展方面好于预期，开展空间很大。
据长江证券非银团队测算，2017年以来泰康医疗及养老社区开局奉献运营支出，2017年、2018年、2019年、2020年支出规模区分为2.69亿元、19.87亿元、34.84亿元和33.39亿元；从运营成本来看，近4年养老社区运营基本成功盈亏平衡。泰康曾经开店的养老社区7个，若入住率优化，预期支出将优化至150亿元左右。
理想上，养老社区对寿险主业的带举措用不只仅体如今保费支出上，还体如今推进了营销队伍转型。
泰康保险团体总裁刘挺军曾地下示意，泰康保险团体从家庭保证方案率先进入到养老社区，推出了与泰康之家相联合的“幸福有约”的产品曾经被市场宽泛接受。某种水平上这样一个常年年金产品是另外一种类型，用市场经济的方式和方法成功养老预备的第三支柱处置方案。经过产业商业形式的翻新，带动寿险营销队伍从原来的人海战术逐渐向肥壮财产规划师转型。
须要关注的是，要想让养老社区继续地反哺主业，关键是要提高养老社区的运营才干和服务才干，经过规范、专业、兽性化的社区治理优化客户满意度，兑现对保险客户的承诺，承当社会责任，取得市场优异口碑。
假相8：“保险产品+养老服务”产服婚配形式仍有翻新空间
从险种上看，目前与养老服务对接的产品多以年金险为基础，叠加其余险种。关于寿险产品及商业护理保险与养老服务的婚配方式，有针对性的产品研发尚未推出，这是各家保险公司重点钻研的畛域。
从对接方式上看，“保险产品+养老社区”形式下的产品对接方面现阶段以资历函权力为干流方案。“保险产品+居野生老”形式的产品对接方案尚未明晰，已有的“产服方案”为买保险送居野生老服务的方式。相较于与医疗服务强关联的肥壮险产品，养老服务与保险产品的对接方案缺少深度开掘与强关联性。
关于产服婚配的疑问，咱们没有在国外案例中探寻到规范答案。随着我国保险公司相继进入养老服务畛域，待客户数据取得必定积攒后，能否能够在保险产品种类以及产服婚配上有更大的打破，是我国保险公司须要探求的关键课题。
灵魂疑问：商业报答转机点何时来到？
虽然养老是当之有愧的背阴行业，但目前对不少从业者来说，“做养老不赚钱”成为不得不面对的理想。
养老社区的名目本钱由拿地本钱、开发本钱、前期运营本钱构成，在重资产形式开展下，初期拿地和开发本钱很高，前期运营本钱高，护理人员工资、物业治理费用占关键局部，仅仅依托社区租金和服务费、一次性性押金的投资支出，很难收回期初投资。但常年来看，随着享用第一轮市场开发红利的买力较高人群逐渐进入养老年龄，加上居民支付才干提高，中期可以成功运营层面的盈利。
一个养老社区名目平均100到120亩，从动工到运营，周期普通在760天到770天左右，保险公司通常打造高质量的养老社区，平摊上去每套本钱(一室一厅)是80万-100万元左右，依据国际阅历，一个养老社区入住率假设能到达65%-70%，就可到达营运盈亏平衡。目前，泰康燕园(2015年开局营业)的独立生活区入住率到达99.7%，申园(2016年开局营业)的入住率超90%，两园均已成功运营盈利。
此外，保险公司宿愿可以经过养老社区促成保单开售，保单对应的利差支出十分可观，叠加养老社区的运营盈利，全体可以补偿养老社区的投资支出。且依托保单开售盈利，可以保证对养老社区的高质量投入，名目未来前景可观。
大家保险养老社区担任人指出，养诚恳质上提供的是一种带有寓居属性的复杂服务，从国外养老产业的开展历程，国际近十年保险公司介入养老产业的通常状况，以及关系监管政策的变动环节来看，以后轻重资产形式最大的区别，既不在所提供服务的质量上，也不在财务盈利性上，更不在资产能否可增值的争执上，而是在现金流的可继续性上。国际运营良好的养老机构，其盈利才干并不比国外同业差，也不比国际的保险公司，尤其是财险公司差。
他指出，真正约束中国养老行业开展的，不在于盈利性（尤其是轻资产形式，国外养老产业利润率雷同不高，但仍属于优质资产，社会资本介入积极），而在于社会介入资本投入的短缺性和继续投入的容忍度。保险公司介入养老行业，并不能取得特意高的报答率，而是其资金属性与养老行业有更高的婚配度，与保险主业能够构成更好的产业协同。
新开店养老社区普遍都须要阅历入住率爬坡期，当入住率到达必定比例时，就能够成功盈亏平衡和良性运转，这和其余产业并无不同。真正不同的是，养老社区一旦住满，会处于常年处于满员形态，较少出现入住率大幅起落的状况，盈利性相对持重。
某养老社区财务人士指出，说养老社区不赚钱是片面的，但投资养老社区绝不是暴利的赚钱，而是合乎养老行业普遍法令的收益率和回收期目的。比如参考美国养老名目干流投资商REITs近十年投资养老地产，投资收益率在11%左右，其中运营收益率在6%左右，地产增值收益率5%左右。养老社区的商业报答表现须要必定的期限，或许比其余行业更长一些。
中国银行保险报：走访了这些养老社区后，咱们发现了几个假相；朱艳霞
21世纪经济报道：险企减速规划养老社区但盈利难 不要钱高门槛成入住瓶颈
中国银行保险报：险企办养老社区 究竟咋样；朱艳霞